Executive Summary Serviced Apartment Marktreport 2025
Die achte Marktumfrage zu Serviced Apartments von Michaeler & Partner in Kooperation mit Apartmentservice liefert erneut fundierte Einblicke in die Entwicklung des österreichischen Serviced Apartmentmarkts. Seit 2016 begleitet Michaeler & Partner diese Assetklasse intensiv und führt seit 2018 jährliche Marktbefragungen durch. Damit zählt M&P zu den wenigen Playern mit langjähriger Expertise in diesem Segment.
Im Jahr 2024 lag die durchschnittliche Auslastung der befragten Betriebe bei 76,5%, der durchschnittliche Apartmentpreis (ADR) bei 98,8 Euro und der durchschnittliche RevPAR bei 75,5 Euro. 76,7% der Betriebe bewerten die aktuelle Marktentwicklung positiv oder sehr positiv.
62,3% der Gäste waren Freizeitreisende, 75,3% ausländische Gäste – ein klares Zeichen für die internationale Relevanz Österreichs. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer betrug 9,6 Tage. Der Doppelbelegungsfaktor lag bei 1,7 Personen.
„Studios & 1-Zimmer-Apartments“ bleiben das größte Angebotssegment. Rd. 57% der befragten Betriebe bieten kein Frühstück an, 13% kooperieren mit Partnern, etwa 30% stellen ein eigenes Angebot bereit. Tägliche Reinigungen bei Kurzzeitaufenthalten sind selten (3,3%). Rd. 60% der Reinigungsleistungen erfolgen durch externes Personal. Insgesamt sind durchschnittlich rund 8,6 Vollzeitäquivalente in den befragten Betrieben in Österreich beschäftigt – wobei es deutliche Unterschiede zwischen Wien und dem restlichen Bundesgebiet gibt, insbesondere aufgrund der Betriebsgröße.
Das dominante Vertragsmodell bleibt der Pacht-/Mietvertrag; rund ein Viertel der Betriebe ist im Eigentum der Betreiber. Etwa die Hälfte erzielt einen Jahresumsatz unter 1 Million Euro, rd. 17% erwirtschaften über 3 Millionen Euro. Charakteristisch ist der hohe Anteil an Logiserlösen mit durchschnittlich 92,9% des Nettogesamtumsatzes.
Nachhaltigkeit gewinnt weiter an Bedeutung: 60,6% der Betriebe verfügen über eine Umweltzertifizierung. Nachhaltigkeitsmaßnahmen und deren Kommunikation tragen positiv zur Gästezufriedenheit bei.
Auch die Digitalisierung ist weit fortgeschritten: 77,1% der Betriebe sind großteils oder vollständig digitalisiert. Der Einsatz von Künstlicher Intelligenz wird von der Mehrheit als großes Potenzial bewertet.